POST 100
Nella prassi delle compravendite immobiliari spesso la parte acquirente, ai fini di “bloccare” l’affare, stipula con il venditore un contratto con cui le parti si obbligano a sottoscrivere, in un secondo momento, un contratto preliminare di compravendita.
Sulla validità di tale fattispecie contrattuale (cd. Contratto preliminare di preliminare) si è espressa più volte la suprema Corte la quale:
a) con un primo orientamento, oggi superato, aveva affermato la nullità del contratto preliminare di preliminare per mancanza di causa in concreto del contratto in quanto “non avrebbe senso promettere ora di promettere di vendere in seguito qualcosa” (cfr. Cass. Civ. sent. N. 8038/2009);
b) con una recente pronuncia delle Sezioni Unite (cfr. Cass. Civ. S.U. 4628/2015) ha ribaltato il precedente orientamento affermando, in linea di principio, la validità di tale fattispecie contrattuale, a condizione che: (i) emerga l’interesse delle parti alla formazione progressiva del contratto, basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali del contratto preliminare di preliminare e del successivo contratto preliminare (es. delineazione solamente degli elementi principali dell’affare nel contratto preliminare di preliminare e precisazione di tali elementi nel successivo contratto preliminare) e (ii) sia identificabile una più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal contratto preliminare di preliminare.
Il contratto preliminare di preliminare è dunque ritenuto pienamente ammissibile purchè il suo contenuto differisca da quello dello stipulando contratto preliminare.
Tommaso Talluto
Avvocato – Studio Epica – Treviso
