POST 84/2023
L’ambito di applicazione della detrazione fiscale per gli interventi edilizi c.d. superbonus o detrazione del 110 per cento prevista dall’art. 119 del DL 34/2020 negli ultimi mesi ha subito importanti modifiche a seguito dell’entrata in vigore di tre diverse disposizioni normative, ovverosia della Legge finanziaria 2023 (L. 197/2022), del Decreto Aiuti Quater (DL 176/2022) e del Decreto Blocca Crediti (DL 11/2023).
L’Agenzia delle Entrate lo scorso 13 giugno ha emanato la circolare 13/E volta a fornire i primi chiarimenti in merito alle novità introdotte.
Riportiamo di seguito le principali modifiche introdotte e i relativi chiarimenti ricevuti.
Ambito temporale della detrazione e percentuale di detrazione delle spese:
sono previste distinte disposizioni per gli interventi eseguiti da condomìni e da persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità, e per gli interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari (c.d. villette).
1. interventi eseguiti da condomìni e da persone fisiche su edifici composti da due a quattro unità:
in via generale gli interventi eseguiti dai condomìni e dalle persone fisiche su edifici composti da 2 a 4 unità, anche se detenuti da unico proprietario, beneficiano della detrazione fiscale delle spese nella seguente misura:
– 110 per cento per le spese sostenute fino al 31.12.2022;
– 90 per cento per le spese sostenute nell’anno 2023;
– 70 per cento per le spese sostenute nell’anno 2024;
– 65 per cento per le spese sostenute nell’anno 2025.
E’ stata però prevista una deroga per l’anno 2023 per gli interventi in corso o considerati di imminente realizzazione al momento della entrata in vigore delle modifiche normative, in base alla quale posso continuare a beneficiare della detrazione fiscale nella misura del 110 per cento tutte le spese sostenute nell’anno 2023 per:
a. gli interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni (che riteniamo debba quindi riguardare gli interventi realizzati da persone fisiche su edifici composti da 2 a 4 unità detenuti da unico proprietario o in comproprietà con altri soggetti) con CILA presentata entro il 25 novembre 2022;
b. gli interventi effettuati dai condomìni con delibera autorizzativa dei lavori adottata entro il 18 novembre 2022 e CILA presentata entro il 31 dicembre 2022;
c. gli interventi effettuati dai condomìni con delibera autorizzativa dei lavori adottata tra il 19 novembre 2022 e il 24 novembre 2022 e CILA presentata entro il 25 novembre 2022;
d. gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici per i quali alla data del 31.12.2022 è stata presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo;
Per le spese sostenute nell’anno 2024 e 2025, la percentuale di detrazione scenderà rispettivamente al 70 e al 65 per cento.
La Circolare 13/E ha fornito chiarimenti in merito ai seguenti punti:
– CILA (comunicazione inizio lavori asseverata): la deroga è concessa solo al rispetto della presentazione della Cila entro le scadenze previste, indipendentemente dal titolo abilitativo richiesto dal TU edilizia. Ante tali date, vale la presentazione dell’eventuale diverso titolo abilitativo richiesto dalla normativa al tempo vigente;
– delibera condominiale: non rileva la data di convocazione dell’assemblea, ma solo la data della effettiva delibera che autorizza i lavori condominiali;
– variazioni alla Cila presentata: ai fini dell’accesso alla deroga viene considerata solo la Cila inizialmente presentata. Possono quindi essere liberamente presentate successive varianti ad integrazioni dei lavori inizialmente programmati, così come può essere modificata l’indicazione della impresa incaricata dell’effettuazione dei lavori;
– la deroga si applica anche agli eventuali interventi trainati realizzati congiuntamente sulle parti comuni o nelle singole unità immobiliari;
– edifici condominiali vincolati: si devono applicare le regole previste per gli interventi diversi da quelli effettuati da condomìni. Pertanto per accedere alla detrazione delle spese nella misura del 110 per cento anche nell’anno 2023 è necessario che la Cila sia presentata entro il 25 novembre 2022.
2. interventi eseguiti su singole unità immobiliari (villette):
la normativa relativa a tali interventi è stata profondamente rivista ed è oggi applicabile con le seguenti regole e misure:
a. per gli interventi già avviati alla data del 31 dicembre 2022:
detrazione della spesa nella misura del 110 per cento per le spese sostenute fino al 30 settembre 2023, a condizione che al 30 settembre 2022 i lavori fossero stati realizzati per almeno il 30 per ceto dell’intervento complessivo.
La circolare 13/E precisa che per le spese sostenute successivamente al 30 settembre 2023 non sarà più prevista alcuna detrazione “superbonus”, ma le spese potranno essere detratte secondo le detrazioni ordinarie previste per gli interventi di recupero edilizio, antisismici e di riqualificazione energetica ex art. 16 bis Tuir e art. 14 e 16 del DL 63/2013.
b. per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023:
detrazione pari al 90 per cento della spesa sostenuta fino al 31 dicembre 2023, ma solo al rispetto delle seguenti condizioni:
– il beneficiario deve essere titolare di un diritto di proprietà sull’immobile o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
– l’immobile deve essere l’abitazione principale del beneficiario;
– il beneficiario deve avere un reddito famigliare non superiore a 15.000 euro, determinato secondo specifici parametri previsti dalla normativa.
La Circolare 13/E ha precisato che:
– rileva la data di inizio lavori indicata nella Cila, indipendentemente dalla data di presentazione della stessa, sia essa ante o post 1° gennaio 2023.
Inoltre, in caso di Cila presentata ante 1° gennaio 2023, il direttore dei lavori può autocertificare l’effettiva data di inizio lavori successiva al 1° gennaio;
– l’esistenza di un diritto di proprietà o diritto reale sul bene, vincolo che ricordiamo si applica solo per gli interventi iniziati post 1° gennaio 2023, deve sussistere alla data di inizio lavori;
– il requisito della destinazione ad abitazione principale non è necessario alla data di inizio lavori, ma deve verificarsi al temine dei lavori;
– vengono inoltre fornite alcune precisazioni in merito alla definizione di nucleo famigliare, reddito famigliare e numero di famigliari.
Le spese relative agli interventi realizzati sulle “villette” che per l’anno 2023 non rispettano i requisiti richiesti dalla normativa, nonchè le spese sostenute successivamente al 31 dicembre 2023 potranno essere detratte secondo le detrazioni ordinarie previste per gli interventi di recupero edilizio, antisismici e di riqualificazione energetica ex art. 16 bis Tuir e art. 14 e 16 del DL 63/2013.
Chiara Curti
Dottore Commercialista – Studio EPICA – Treviso
