POST 63/2020
L’articolo 26 del TUIR prevede che i canoni di locazione concorrano a formare il reddito complessivo dei proprietari indipendentemente dalla percezione con la conseguenza che il proprietario sarà tassato anche sui canoni di locazione non percepiti sino alla data di cessazione del contratto. Tale regola subisce una eccezione solamente per le locazioni abitative purché la mancata percezione dei canoni sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento.
L’attuale fase di emergenza coronavirus e di conseguente incertezza economica ha portato ad un notevole incremento del rischio di inadempimento da parte dei conduttori e, conseguente, del rischio dei proprietari di essere costretti a corrispondere le imposte su canoni di locazione non percepiti.
Al fine di ridurre tali rischi le parti potrebbero addivenire ad un accordo di riduzione, temporanea o definitiva, del canone di locazione al fine di renderlo compatibile con la nuova congiuntura economica.
L’accordo di riduzione consentirebbe infatti di evitare il contenzioso per l’inadempimento del contratto (contenzioso che, tra l’altro, oggi avrebbe tempistiche ancora più dilatate stante il blocco degli sfratti sino al 30 giugno e la sospensione delle attività giudiziarie sino all’11 maggio), di ridurre l’impatto del canone sul conduttore e dall’altro lato consentirebbe al proprietario di pagare le imposte dirette solamente sul canone effettivamente percepito.
L’accordo di riduzione può essere raggiunto con riferimento alla generalità dei contratti di locazione, quindi sia contratti aventi ad oggetto abitazioni che locali commerciali o professionali, indipendentemente dalla categoria catastale dell’immobile, dagli importi dei canoni, dalla veste giuridica delle parti o dal regime fiscale applicabile al contratto (tassazione ordinaria o cedolare secca).
L’oggetto dell’accordo, che deve essere perfezionato tramite scrittura privata, è lasciato all’autonomia delle parti e potrebbe, alternativamente, prevedere: (i) una riduzione del canone solo temporanea per poi ritornare a regime a partire da una certa data; (ii) una vera e propria sospensione temporanea del pagamento del canone per alcuni mesi; (iii) un mero differimento del termine di pagamento senza riduzioni; (iv) una riduzione definitiva del canone, non temporanea ma a regime.
L’accordo non è soggetto ad obbligo di registrazione (risoluzione 60/2010 dell’AE) ma ove le parti volontariamente intendano registrarlo, come è tra l’altro assolutamente consigliabile, non sono dovute spese di registrazione e l’atto è esente da bollo anche ove si tratti di una riduzione temporanea, come espressamente previsto dall’art. 10 del dl 133/2014.
La registrazione volontaria dell’accordo va effettuata tramite il Modello 69 che deve essere inviato, unitamente all’accordo di riduzione, allo stesso Ufficio dell’Agenzia delle Entrate ove era stato registrato il contratto di locazione.
Sul punto preme ricordare che il Governo con il decreto Cura Italia (DL 18/2020) ha disposto la proroga al 30 giugno 2020 dei termini per la registrazione degli atti da sottoporre a registrazione con termine fisso in scadenza nel periodo compreso tra l’8 marzo ed il 31 maggio 2020. Al fine di agevolare i contribuenti tuttavia alcune Direzioni generali hanno introdotto la possibilità di usufruire di una modalità agevolata di registrazione che prevede l’invio temporaneo dei documenti in copia via mail o pec con l’obbligo, una volta terminata l’emergenza sanitaria, di depositarli (presso lo stesso ufficio a cui sono stati inviati) anche in versione originale.
Non sarà invece necessario comunicare nulla all’Agenzia alla ripresa del pagamento regolare.
Tommaso Talluto
Avvocato – Studio EPICA – Treviso
