POST 459
L’articolo 1 della cd. Legge di Stabilità 2019 ha esteso la possibilità alle persone fisiche, di applicare la cedolare secca anche ad alcuni immobili commerciali, nello specifico a quelli classificati nella categoria C/1, che identifica i negozi e le botteghe.
Il regime agevolativo conosciuto come cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’IRPEF, all’imposta di bollo e all’imposta di registro, potrà essere utilizzato anche per i contratti di locazione stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili accatastati nella categoria C/1,di superficie non superiore a 600mq.
Mentre non vi sono dubbi sulla natura del fabbricato in quanto è la stessa norma che richiede la classificazione nella categoria catastale C/1, occorre porre l’attenzione alle modalità di determinazione della superficie, che non dev’essere superiore ai 600 mq e alla data di stipula del contratto.
Per quanto attiene la superficie dell’immobile, in assenza di chiarimenti ministeriali, si ritiene corretto prendere a riferimento la superficie catastale riportata in visura catastale affianco della consistenza, tenendo comunque conto che nel conteggio dei 600 mq non vanno computate le pertinenze, le quali, però, possono usufruire anch’esse dell’imposta sostitutiva se locate congiuntamente all’immobile principale.
Per quanto riguarda invece la data di stipula, bisogna sottolineare che la norma prevede la possibilità di applicazione della cedolare secca per i contratti stipulati dal 01.01.2019 al 31.12.2019.Non si tratta quindi di una norma “a regime”, ma operante solo nel citato arco temporale. Occorre pertanto fare attenzione non tanto alla decorrenza contrattuale, bensì alla data di stipula del contratto. Ad esempio resterà escluso dalla possibilità di applicazione della cedolare secca un contratto sottoscritto a fine dicembre 2018, anche se con decorrenza 1° gennaio 2019; rientrerà invece un contratto con decorrenza 1° gennaio 2020 ma stipulato e sottoscritto entro il 31.12.2019.
La cedolare secca non potrà però venire applicata ai contratti di locazione di immobili commerciali già in essere nel 2018. Anzi, a scopo antielusivo viene precisato che non possono accedere all’imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 ove, alla data del 15 ottobre 2018, risultasse in corso un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.
L’opzione per la cedolare secca sugli immobili commerciali prevede l’applicazione di un’imposta sostituiva del 21% sul canone di locazione annuo prestabilito, senza la possibilità di alcuna riduzione e/o agevolazione, e preclude la possibilità di aggiornamento del canone sulla base della variazione dell’indice ISTAT.
Inoltre, dalla Relazione tecnica alla Legge di bilancio 2019, si rileva che gli effetti finanziari dell’opzione sono validi per tutti i sei anni di durata della locazione commerciale, suggerendo che l’agevolazione non si limiti all’anno 2019, ma operi per tutte le annualità.
Ad oggi tuttavia l’Agenzia delle Entrate non ha ancora provveduto all’aggiornamento dei modelli ministeriali (modello RLI) per la registrazione dei contratti di locazione di immobili commerciali con l’opzione della cedolare secca, informando che l’unica via disponibile per la registrazione è la presentazione cartacea dei contratti agli uffici territoriali.
Dr. Davide Destri
Studio EPICA – Mestre Venezia
