POST 52/2025

Con la risposta all’interpello n. 133/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale applicabile alla cessione contestuale ma frazionata di nuda proprietà e usufrutto di un immobile a soggetti diversi.

La questione è emersa in seguito alla riformulazione dell’art. 67 del TUIR, introdotta dalla legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, comma 92), che ha ridefinito il perimetro applicativo delle lettere b) e h) del comma 1, separando nettamente le cessioni immobiliari da quelle relative alla costituzione di diritti reali di godimento.

Nel caso analizzato dall’Agenzia, due coniugi, comproprietari di un appartamento e della relativa cantina, decidono di vendere gli immobili, ma gli acquirenti vogliono separare i diritti: uno acquista la nuda proprietà, l’altro l’usufrutto. Si stipula quindi un solo atto notarile, che prevede la contestuale alienazione dei due diritti reali, ma ciascuno a un soggetto diverso.

I cedenti si rivolgono all’Agenzia delle Entrate per confermare che l’operazione, nella sua interezza, possa essere trattata fiscalmente come cessione della piena proprietà (in quanto il cedente si spoglia dell’intera proprietà, come sostenuto dal recente Studio del Notariato n. 14-2024/T) rientrante quindi nella lettera b) dell’art. 67 TUIR. L’Agenzia rigetta questa impostazione e sostiene che le due operazioni vanno considerate fiscalmente distinte:

  • L’usufrutto viene considerato come diritto reale “nuovo” costituito ex novo in capo all’acquirente, rientrando nella lettera h) dell’art. 67 del TUIR → genera redditi diversi tassabili in ogni caso, indipendentemente dalla durata del possesso.
  • La nuda proprietà invece viene qualificata come cessione di un diritto preesistente, riconducibile alla lettera b) → soggetta a tassazione solo se avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo esenzioni specifiche (successione, abitazione principale, ecc.).

Questa impostazione rischia di comportare maggiori oneri fiscali per i venditori:

  • In caso di separazione della proprietà, l’usufrutto sarà sempre tassato, anche se l’immobile è posseduto da oltre 5 anni o proviene da successione.
  • Il valore dell’usufrutto, per determinarne il reddito tassabile, dovrà essere calcolato secondo i coefficienti previsti per l’imposta di registro (DPR 131/86), aggiornati dal DM 27 dicembre 2024, in funzione dell’età del beneficiario.

In definitiva, la risposta 133/2025 apre un doppio binario fiscale che richiederà, soprattutto in ambito familiare e successorio, un’attenta pianificazione, in attesa magari di un intervento sistematico da parte dell’Agenzia delle Entrate tramite una circolare che dipani definitivamente i dubbi sulla nuova formulazione dell’art. 67 del TUIR.

Damiano Casadei

Studio EPICA – Treviso